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        某房地產企業S項目的成本管控模式探析

        時間:2020-11-27 來源:湖北工業大學 本文字數:5915字
        作者:張虹 單位:湖北工業大學

          摘  要

          
          改革開放以來,我國房地產行業經過幾輪興旺,目前房價普遍高企,為控制房價漲幅過大帶來的風險,近些年中央及地方政府相繼出臺了嚴格的房地產宏觀調控政策。房地產企業盈利空間被大大壓縮,被迫改變以往向外粗放式經營方式,轉向向內精細化經營挖掘潛力。在目前競爭激烈的環境下房地產企業項目的成本控制管理是其向內挖掘潛力的重點領域,房地產企業如何解決目前成本控制管理存在的問題,降低項目成本,提高企業經濟效益,增強企業在激烈市場競爭中的核心競爭力,需要引起房地產企業的重視并開展深入地研究。



        某房地產企業S項目的成本管控模式探析
         

          
          本文圍繞房地產企業項目成本控制管理問題,以 WD 房地產企業 S 項目為例,理論結合實際進行研究,本文主要內容包括:第 1 章:分析本文的研究背景、項目成本控制管理問題的理論及實際意義,就國內、外文獻的研究現狀進行分析,闡述房地產項目成本控制管理的重要性;第 2 章:介紹成本控制管理的概念與思想,運用目標成本管理、合約規劃成本管理、動態成本管理的方法,采用全過程成本控制管理理論、精細化成本控制管理理論對項目開發的全過程進行分析;第 3章:主要概括我國房地產企業項目成本概念及特點,我國優秀房地產企業項目成本控制管理實踐,以及項目成本控制管理趨勢;第 4 章:介紹 WD 房地產企業及 S項目的概況、成本指標,對全過程成本控制管理存在的問題進行分析,并對 S 項目進行問卷調查,分析問題;第 5 章:針對全過程成本控制管理存在的問題以及調查問卷發現的問題,本文對 WD 房地產企業項目成本控制管理提出了一些管控措施及建議:管控措施方面:(1)加強全過程成本控制管理;(2)完善成本控制管理體系;(3)提高人員綜合素質。創新及建議方面:(1)推廣成本信息化平臺管理:(2)完善企業供方數據庫:(3)建立成本數據庫;(4)BIM 模型在成本控制管理中的應用;第 6 章:對全文進行總結及研究展望。
          
          本文通過對 WD 房地產企業 S 項目目前成本控制管理存在問題進行分析,并提出合理的措施建議,提升成本控制管理水平,降低企業成本從而提高企業的經濟效益,促進房地產行業的持續穩定發展。
          
          關鍵詞:   成本管理,房地產企業,項目成本控制 。

          
          Abstract

          
          Since  the  reform  and  opening  up,  China's  real  estate  industry  has  experienced several rounds of prosperity. Currently, the housing prices are generally high. In recent years,  the  central  and  local  governments  have  successively  introduced  strict macro-control policies for the real estate market to control the risk brought by excessive price increase. As the profit space of real estate enterprises is greatly compressed, they are  forced  to  change  the  previous  extensive  operation  mode  to  tap  the  potential  of refined operation. In the competitive environment of the real estate enterprise project cost control management is to tap potential in key areas, real estate enterprises how to solve the current problems existing in the cost control management, reduce the project cost, improve the economic benefits of enterprises, enhance the core competitiveness of enterprises in the fierce market competition, need to cause the attention of real estate enterprises and carry out in-depth research.
          
          Around  issues  of  real  estate  enterprise  S  project  cost  control  management,  this thesis takes WD of real estate enterprises project as an example, combine theory andpractice. This thesis focuses on the project cost control and management of real estate enterprises,   the main contents of this thesis include: Chapter 1: Analyzed the researchbackground of the topic, the theoretical and practical significance of project cost control and management. Analyzed the research status of domestic and foreign literature, andexpounded  the  importance  of  real  estate  project  cost  control.  Chapter  2:  This  estate introduces the concept and thought of cost control management, and analyzes the whole process of project development with the methods of target cost management, contract planning cost management and dynamic cost management, and the whole process costcontrol management theory and refined cost control management theory. Chapter 3: The concept and characteristics of the real estate enterprise project cost, advanced real estateenterprise project cost control management practice in our country, as well as the trend of project cost control management. Chapter 4: WD real estate enterprise and S projectoverview  and  cost  indicators  are  introduced.  Problems  existing  in  the  whole-process cost control and management are analyzed. Questionnaires are conducted for S project to analyze problems. Chapter 5: Found the problems according to the survey. In this thesis, the present real estate enterprise project cost control is suggested to put forward some management measures.Control measures: (1) Strengthen the whole process cost control  management;  (2)  Improve  the  cost  control  system;  (3)  Improve  the comprehensive  quality  of  personnel.Innovation  and  suggestion:  (1)  Promote  cost information platform management; (2) Improve enterprise supplier database; (3) Set up cost database; (4) Application of BIM model in cost management; Chapter 6:The full text summary and research prospect.
          
          This thesis analyzed the current cost control problems of WD real estate enterprise S project, and puts forward reasonable measures and suggestions to improve the costcontrol  management  level.  Reduce  the  cost  of  enterprises  to  improve  the  economic  benefits of enterprises and promote the sustainable and stable development of the real estate industry.
          
          Keywords:    Cost Management, Real Estate Enterprise, Project Cost Control。
          

          第 1 章 緒論
         

          
          1.1、 本文選題背景與意義 。
          
          1.1.1、 研究背景 。

          
          改革開放四十多年來,我國的經濟發展迅猛,房地產作為我國的支柱性企業,對我國經濟的發展有著舉足輕重的作用。進入 21 世紀,我國房地產行業發展大致經歷了以下四個階段:首先從 2000-2004 年,此階段是我國經濟飛速發展時期,由于國家的經濟政策扶持,房地產行業迎來了黃金時期,達到了發展頂峰。其次是 2005-2009 年,在此階段由于房價的長時間上升,百姓對于過高的房價表現出了恐慌的態度,致使政府對房地產行業進行管控,推出相關政策開始調控。第三是 2010-2013 年,此階段政府頒布了《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》等文件,開始使用宏觀調控手段抑制過高的房價,使得我國房地產開始進入平穩時期。第四階段為 2014 年以來,房地產企業的利潤水平逐步降低,地產行業開始重組,調整行業結構,處于穩步發展狀態。
          
          近年來我國經濟發展的特征總體而言可以總結為以下幾點:首先是從政策調控向著市場調節的方向轉變,在我國 2016 年的政府報告之中就指出,應當始終堅持分類導向,因地施政,確保地方政府在政策中的主導責任,逐步改善百姓住房條件以及房地產業的市場需求環境,從而使得房地產業有序地從原本的政策調控向著以市場為導向的全新發展趨勢轉變,從而實現我國房地產行業的可持續健康發展。其次是房地產市場的格局分化,我國大部分城市的住房銷量近年來呈現出下降趨勢,且在這之中,大部分的一線城市與二線城市商品房的成交量一直在下降,使得房地產行業進入格局分化的局面,房地產市場從以往的由賣家主導又重新回歸至由買主主導的局面,投機性需求從市場之中減少,房地產市場的價格逐漸穩定下來。最后是施工成本上升,項目管理的難度也有所提高,這是因為我國政府在近幾年出臺的房地產宏觀調控手段,使得房地產的人力資源成本、建筑材料價格有所提升,再加上市場競爭環境的日益激烈,房地產企業的利潤空間實質上在被不斷地壓縮,以至于房地產利潤空間不斷縮小,此外由于房地產企業的預付款比例近年來不斷上升,造成了房地產企業的資金鏈緊張,使得房地產企業資金壓力也因此上升。2018 年在經濟下行壓力加大的背景下,房地產業保持了較強韌性,連續 4 年上升,繼續刷新了歷史新高。房地產市場調控政策保持連續性和穩定性。同年 3 月政府工作報告強調“房子是用來住的、不是用來炒的”,7 月中央政治局會議強調“堅決遏制房價上漲”,8 月住建部強調“穩地價、穩房價、穩預期”,雖然表述有所不同,但“房住不炒”的定位始終沒有改變。2019 年中央經濟工作會議強調,“房住不炒”定位不會改變,因城施策、分類調控仍然是樓市調控的主要特征,且調控將以穩為主。總書記講話中提到,“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”,2019 年 6 月份開始,中國房地產行業再融資業務幾乎全面收緊,無論是信貸、境外債還是非標融資等。受此影響,2019 年下半年,房地產企業發債規模及信托規模環比增長均出現下滑。
          
          綜上所述,我國的房地產企業經過了平穩發展、快速發展以及持續發展等多個階段,如今整個產業已經相當成熟,房地產企業競爭格局在這種背景之下也發生了變化,房地產行業結構開始進入到重組的態勢之中,各個企業之間的競爭也越發激烈,優勝劣汰的趨勢更加明顯。在這種環境之下,面對越來越激烈的市場競爭情況,房地產企業有必要提升自己的資金管理與項目建設成本控制管理。正因如此,如今我國各大房地產企業都將增強成本控制管理作為企業發展需要研究的重要問題之一。
          
          1.1.2 、研究意義 。
          
          本文理論聯系實際,以 WD 企業為例研究房地產企業項目成本控制管理問題,具有重要的理論和現實意義。
          
          在理論方面,房地產行業是我國的重要支柱和民生產業,而隨著市場環境的變化,房地產企業的發展面臨著競爭激烈、利潤下降等挑戰,進一步體現出成本控制管理對房地產企業持續發展的重要性,故而相關主題的研究顯得十分迫切與必要。本文將對我國房地產企業項目成本控制管理中存在的共性和個性問題進行深入研究,并提出成本控制管理的有效方法及措施,將實踐上升到理論,可以豐富房地產企業成本控制管理的研究成果。
          
          在實際應用價值方面,我國房地產開發經過近幾年的高速發展,暴利時代已經終結。隨著國家房地產政策的深入改革及房地產微利時代的到來,成本控制管理成為房地產企業占領市場制高點的關鍵環節。房地產企業必須充分認識到成本控制管理的意義,重視房地產項目全過程的成本控制管理。通過本文研究,總結了我國房地產企業項目成本控制管理目前存在的主要問題,強調了全過程成本控制管理的重點,有利于我國房地產企業發現問題并及時改進。同時,本文以 WD 企業為例,并將該企業的 S 項目作為案例進行項目全過程的成本控制管理分析,總結其中的經驗、反思其中的問題,并提出進一步改善 WD 企業項目成本控制管理的措施意見,有助于 WD 企業項目提高成本控制管理效率,也可以為其它企業提供借鑒。
          

          【由于本篇文章為碩士論文,如需全文請點擊底部下載全文鏈接】

          
          1.2、國內外文獻綜述.
          1.2.1、國外研究現狀.
          1.2.2、國內研究現狀.
          1.2.3、文獻述評
          1.3、研究內容和.
          1.3.1、研究內容
          1.3.2、研究方法
          1.3.3、技術路線圖
          
          第2章  房地產企業項目成本控制管理理論基礎
          
          2.1、成本控制管理的概念和基本思想
          2.1.1、成本控制管理的.
          2.1.2、成本控制管理的基本思想.
          2.2、成本控制管理方法
          2.2.1 、目標成本管理.
          2.2.2、合約規劃成本管理.
          2.2.3、動態成本管理.
          2.3、成本控制管理的理論.
          2.3.1、全過程成本控制管理理論.
          2.3.2、精細化成本控制管理理論.
          
          第3章  我國房地產企業項日成本控制管理特點與趨勢.
          
          3.1、我國房地產企業項目成本概述及特點
          3.1.1、房地產項目成本含義及構成
          3.1.2、房地產企業項目成本特點
          3.2、我國優秀房地產企業項目成本控制管理實踐特點
          3.3、我國房地產企業項目成本控制管理趨勢.
          
          第4章  WD房地產企業項目全過程成本控制管理問題分析一以 s項目為例
          
          4.1 、WD企業及其S項目介紹
          4.1.1、企業簡介
          4.1.2 、S 項目概況及成本指標
          4.2、WD企業s項目成本控制管理存在的問題
          4.2.1、全過程成本控制管理問題析
          
          第5章  WD企業房地產項目成本控制管理改進的具體措施建議
          
          5.1、管控措施
          5.1.1、加強全過程成本控制管理.
          5.1.2、完善成本控制體系.
          5.2.1、推廣成本信息化平臺管理.
          5.2.2、完善企業供方數據庫
          5.2.3、建立成本數據庫.
          5.2.4、BIM模型在成本控制管理中的應用

          6.1、 全文總結

          目前,面對競爭日益激烈的房地產行業,房地產企業必須轉變傳統的發展思路,挖掘企業本身的內部優勢,綜合提升企業實力,降低企業整體成本,才能在現有市場立足。通過本文的研究,可以得出以下結論:

          (1)對于其他行業而言,影響房地產企業的項目價值鏈的因素眾多,且價值鏈較長。因房地產項目具有的資金密集、開發周期長、風險高等特點,房地產企業成本具有大額性、差異性、動態性、層次性。所以,房地產企業在成本控制管理過程中更為紛繁復雜。

          (2)我國房地產項目一般可以劃分為規劃設計階段、開發施工階段、竣工驗收階段,各個階段工作側重不同、面臨的成本控制管理影響因素不同,故而在進行成本控制管理的時候需要注意不同階段的控制重點。

          (3)目前,我國房地產項目成本控制管理存在的問題較多,其中影響較大的主要問題有:成本控制管理理念問題,目前大多企業成本控制管理制度不健全,成本控制體系不完善;成本控制人員水平參差不齊,全過程管理不到位,不利于企業成本控制工作的開展。

          (4)WD 企業的 S 項目是一個具有商業發展潛質的商業綜合體,目標成本為48.86 億元,最終實際成本為 47.26 億元,節約成本 1.6 億元,擁有比較不錯的成本控制成績。這樣的成績與 WD 企業較好的組織建設、較快的問題反應能力和較好的落實情況有關;但同時,在項目各階段的成本控制管理工作中也存在或多或少的問題,且成本控制體系不健全、責權利不夠明確,成本管理人員能力缺乏等。

          (5)為改進 WD 房地產企業成本控制管理,本文結合前文分析提出了管控措施及創新和建議:管控措施方面:加強全過程成本控制管理、完善成本控制體系、提高人員綜合素質;創新及建議方面:推廣成本信息化平臺管理、完善企業供方數據庫、建立成本數據庫,BIM 模型在成本控制管理中的應用使得成本控制更加全面準確。

          參考文獻

          原文出處:張虹. WD企業房地產項目成本控制管理問題研究[D].湖北工業大學,2020.
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